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문재인 정부의 연이은 부동산 정책 ... 투기 방지 대책과 가계부채 종합 대책은
[440호] 2017년 10월 31일 (화) 최태현 기자 choi-0202@kaist.ac.kr

 지난 5월 문재인 정부가 들어선 후 부동산 대책이 연이어 발표되었다. 연속한 4개의 대책 중 가장 핵심이라고 할 수 있는 8.2 부동산 대책과 10.24 가계부채 종합대책에 대해 알아보자.

8.2 부동산 대책은?
8.2 부동산 대책은 저금리와 국내외 경제 여건 개선을 기반으로 크게 증가한 투기 수요가 주택시장에 진입하는 것을 차단하기 위한 부동산 대책으로, ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’이라는 명칭과 함께 2017년 8월 2일 발표되었다. 이 대책에서는 투기과열지구와 투기지역 부활, 주택대출 규제 강화, 그리고 다주택자 양도세 강화 등이 다뤄졌다.
먼저 투기과열지구란 정부가 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 높은 지역을 지정해 직접 관리하는 지구를 가리킨다. 투기과열지구로 지정되면 전용면적 85m2 이하 아파트 공급물량 가운데 50%를 청약 1순위자 중 35세 이상, 무주택 5년 이상 서민들에게 의무적으로 우선 분양해야 하며, 주상복합건축물 가운데 주택이나 오피스텔은 선착순이 아닌 입주자 공개모집을 통해서만 분양이 가능하다. 또한 등기 시까지 분양권 전매 제한, 청약 1순위 제한, 조합원 지위 양도금지 등의 행정규제가 따른다. 투기지역은 집값 또는 토지가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위해 지정되는 지역이다. 이번 8.2 대책에서는 서울 전역과 경기 과천, 세종시가 투기과열지구로 묶이게 되었다. 또한, 투기과열지구 중 강남 4구(강남, 서초, 송파, 강동)를 비롯해 마포, 성동, 노원, 양천, 영등포 등 서울 11개 구와 세종시는 투기지역으로 중복 지정되었다.
위와 같은 투기과열지구와 투기지역에서는 주택 유형, 대출 만기 등에 관계없이 기존 각각 60%, 50%였던 LTV와 DTI 한도가 각각 40%로 강화된다. 주택담보대출이 있는 1건 이상 있는 가구원이 추가 대출을 받을 시에는 각각 30%로 더 낮아진다. 반면 서민 실수요자(부부 합산 연소득이 6,000만 원 이하이며 집값이 6억 원 이하인 무주택 세대주)에게는 LTV와 DTI를 완화해 50%로 적용한다. LTV(담보 인정 비율, Loan-to-Value Ratio)란 금융기관에서 담보물에 대하여 대출 가능 인정비율을, DTI(총부채 상환 비율, Debt-to-Income Ratio)란 대출자의 소득에 대한 부채의 비율을 뜻한다.

다주택자의 양도소득세 증가해
정부는 서울 강남 등의 부동산 가격 상승 원인으로 다주택자들의 투기를 꼽으면서 금융 및 세제를 동원해 다주택자를 규제하는 조치를 취하였다. 2018년 4월부터 2주택 이상 다주택자의 경우 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대 1 이상인 조정대상지역 내 주택을 팔 때 양도소득세를 중과한다. 따라서 양도차익에 따라 6~40%인 기본세율이 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트의 가산세가 붙는다. 즉, 양도차익의 최고 60%까지를 양도소득세로 내게 된다. 이는 세금 부담을 가져와 차액 투자가 어렵기 때문에 시세차익을 목적으로 주택의 가격과 매매 가격 간 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식인 갭(gap) 투자를 억제할 수 있다. 또한, 지금까지는 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억 원 이하일 경우 양도세를 내지 않아도 됐으나 앞으로는 2년 이상 거주 요건이 추가된다.

8.2 부동산 대책의 평가는?
이러한 8.2 대책은 강력한 대책이라 평가받고 있다. 과열된 부동산 시장 조절 실패가 참여정부의 과오로 남은 만큼, 당시 실패를 반면교사로 삼아 세금, 대출 등을 총망라하는 강력한 규제 정책으로 정부의 투기 근절 의지를 보여줬다. 다만 그 효과에 대해서는 정당마다 평가가 엇갈렸다. 더불어민주당이 부동산 대책에 대해 “매우 강력하고 우선적인 조치”라며 긍정적으로 평가한 반면, 자유한국당, 국민의당, 바른정당의 경우 공급을 늘리기 앞서 수요를 억제하는 것은 시장 질서를 역행하는 것이라고 혹평했다.

10.24 가계부채 종합대책
가장 최근 발표된 10.24 부동산 대책은 문재인 정부의 가계부채 종합 대책이다. 가계부채는 가구의 빚을 가리키는 경제 용어로, 쉽게 풀이하면 주택을 구입하기 위해 은행에 진 빚이다. 빚을 갚지 못할 경우 집값 폭락과 더불어 대한민국 경제에 큰 악영향을 줄 수 있기 때문에, 가계부채는 익히 언제 터질지 모르는 시한폭탄이라는 평가를 받고 있다. 이번 가계부채 종합대책은 투자 목적의 부동산 매매를 막기 위해 주택담보대출을 더 억제하고, 채무 상환이 어려운 저소득층과 자영업자들을 지원하는 것이 핵심이다.
먼저 내년부터 새로운 DTI, DSR이 적용된다. DSR(총부채 원리금 상환비율, Debt-Serivce-Ratio)은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원금과 이자를 합친 상환액 비율을 가리킨다. DTI보다 까다롭게 대출 기준을 심사하는 엄격한 기준이라고 생각하면 된다. 기존 DTI 산정방정식 또한 개선된다. 현재 DTI는 주택담보대출을 받을 때 기존 대출의 경우 이자상환액만 반영하지만, 신 DTI는 기존 대출 원리금 상환액까지 더해 대출한도를 결정한다. 따라서 대출 한도가 줄어들게 되고, 집을 여러 채 가진 사람이 추가 대출을 받는 것은 어려워진다.

취약차주의 연체 채권 일부 소각돼
또한 취약차주를 지원하는 방안도 대거 포함됐다. 취약차주는 저신용, 저소득, 다중 채무자처럼 대출 등의 빚이 있으나, 상환 능력이 취약한 채무자들을 의미한다. 이번 대책으로 연체 가산금리는 낮아지고, 취약차주들이 10년 이상 보유한 1,000만원 이하의 소액 연체 채권 약 1조 9,000억원 어치가 소각될 예정이다. 이 외에도 중대금 대출 보증 요건을 강화하고, 여신 심사가 강화되는 등 대출이 까다로워지게 된다. 10.24 가계부채 종합대책에 대해서는 기대와 우려가 교차했다. 자유한국당은 “가계부채 문제의 근본 해결책은 지속적인 경제성장”이라며 “풍선효과로 가계부채 대책의 부작용만 초래하지 않을까 우려스럽다”라고 비판했다. 또한, 정의당은 “대책의 방향은 긍정적이나 추가적인 정책이 필요하다”고 언급하였으며, 바른정당은 부채 탕감 문제를 지적하며, “가계부채의 구조적, 질적 악화를 막기에는 역부족이다”라고 발언했다.

 

   
▲ 대전의 한 아파트 전경
문재인 정부의 부동산 대책들이 시장에 어떤 영향을 줄지 주목되는 상황이다.
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